房价走向基本清晰,2019楼市或出现三大趋势,刚需买房还是观望?

来源:今天新闻 作者:游龙新闻 发布时间:2019-02-14
摘要:其实从2018年下半年楼市风向就开始转变,高层会议上定调坚决遏制房价上涨,调控也逐渐严格,在约谈、问责、棚改货币化收紧等一系列组合拳的实施,楼市已经开始逐

转眼间春节假期就结束了,新的一年已经来临,新年目标也开始逐步提上日程,买房算是很多人的新年目标,无论是在家乡你还是在大城市,都需要一个房子一个窝。但无论是在哪买房,购房者最关心的就是房价,毕竟在如今的高房价下,一套房子就要掏空六个钱包,现在买怕房价下跌高位接盘,不买的话又怕房价上涨首付变车库,辛苦一年又白干。那么2019年房价到底是涨是跌?楼市走向又会是如何?

在回答这个问题前我们先回顾下这一轮房价的上涨历程,本轮房价上涨的大背景就是去库存。为了去库存央行降息,各地大规模的棚改货币化,在货币与政策的推动下,楼市升温,房价快速上涨,房地产的造富能力吸引了大量的购房者前仆后继的涌进楼市,再买涨不买跌的氛围下,房子库存从开发商手里转到和购房者手里。可随着去库存任务结束,当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平,今日新闻,即库存规模回落到了七年前的水平,今日新闻,楼市的大局已定,无论是从政策还是货币上,房价已经失去了上涨的动力,房价走向基本清晰,2019楼市或出现三大趋势。

如果过去两年房价上涨是常态,甚至有的地方房子还要靠抢,那么2019年的楼市降价销售将是常态。其实从2018年下半年楼市风向就开始转变,高层会议上定调坚决遏制房价上涨,调控也逐渐严格,在约谈、问责、棚改货币化收紧等一系列组合拳的实施,楼市已经开始逐步降温,而到了年底,基本上已经是全面降温,从抢不到房到房子挑着买,市场逐步回归理性,一些房价虚高的城市房价也出现回调,房价下行趋势明显。

不过房子虽然不好卖,但开发商欠银行的债还是要按时归还,在过去两年,由于房价上涨不少开发商都大规模跑马圈地,囤地囤房想着大赚一笔,可是风险与收益是成正比的,囤地也是要钱的。数据表明,2018年下半年,房地产行业需偿还规模为1786.2亿元,到2019年,这一规模上涨至5381.6亿元,并于2021年整体接近万亿元,其中近半数为公司债,疯狂之后总有人要付出代价,大房企如碧桂园、万科等还能风险预判较准,高周转紧急撤离,而一些小的房企处境就有点微妙了。

房价走向基本清晰,2019楼市或出现三大趋势,刚需买房还是观望?

还债无非就两种方式,一种就是借旧还新,不过由于老百姓的钱都被房地产掏空了,国内也将房地产列为重大风险,所以房企纷纷海外发债,根据克而瑞研究中心数据显示,2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%,已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平,当代置业近日更是发行了3年期1.5亿美元优先票据利率高达15.5%,利率这么高,还依旧发债,背后的原因是房企也开始缺钱,活下去才是如今唯一的诉求。除了借旧还新,降价销售是最为直接的抢现金流的方式,降价销售将成2019年的常态。

为何说各地要逐渐放松楼市调控,这一点和当前的土地财政是密切相关的,虽然人民日报、新华社等党媒等都发文强调坚持楼市调控不放松,但地方征服可是要靠卖地续命,由于以前经济过度依赖土地,甚至有的地方财政80%依赖卖地,就相当于一个人已经吸食毒品成瘾,想短期戒掉肯定是很难得,而且大部分地方都没有刮骨疗毒的勇气,只能是去地产依赖化。而且,短期内房地产依旧是支柱产业,房地产牵扯了太多的领域,所以在楼市降温之际一些城市将逐渐放松楼市调控,维稳楼市,不让房价出现大的波动。

但是放松楼市调控并不代表房价会上涨,之所以放松楼市调控只是为了不让房价过快的下滑。正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌所讲,2019年房市主要矛盾已经从过去的房价过快上涨,变成了过快下滑,或许这句话有点夸张,但确实也为2019年房价定了一个基调,在这一波房地产大潮的席卷,房价不断上涨的同时房地产泡沫也越来越大,房价严重透支,如今调控威力减显,房价已经有了下降的趋势,没有支撑的楼市房价下跌或将超乎想象,只是在这个经济转型的关键时期,不能让房地产泡沫硬着陆,所以住建部提出稳地价、稳房价、稳预期,维稳房价,慢撒气式化解房地产泡沫。

房地产税作为楼市长效机制重要的一个环节,实施肯定是毋容置疑的。不过房地产税何时实施,怎样实施,一直都是购房者所关心的。虽然房地产税并不能直接降房价,但房地产税有效的遏制投机炒房,并能带来大量的财政收入。当前高房价很大一部分原因就是房子脱离了住的属性,金融属性太强,大家都想着买房投资致富,甚至有人坐拥几百套房静等房子升值。房子不是不够住,只是不够炒,炒房囤房投机成本太低,房地产税的施行将提高投机成本,让房子真正的回归住的属性。

那么房地产税何时实施,近日在"防范化解重大风险"研讨班开班式上,中央高层表态要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,之前在12月份时候的表述是"要构建"长效机制,而到了1月份,则变成了"稳妥实施"长效机制。这一动词的变化,意味深长,在联想到全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,房地产税还会远吗?根据确切消息,房地产税法的议案,已经在人大的讨论序列中,而且属于第一序列,优先度很高,房地产税立法的工作正在在加快,专家黄志龙表示,19年房地产税有可能会纳入立法,2020年前后实施的可能性存在。

房价走向基本清晰,2019楼市或出现三大趋势,要不要买房清楚了?对于该不该买房这件事,笔者之前一直建议都是刚需在能力范围内早买早住,投资客也可以买房用来投资。不过现笔者建议投资买房多看少动,刚需买房多观望多挑选,随着这一轮房价的非理性上涨,房地产泡沫风险已经很大了,当前买房自住或许没有多大问题,但投资产房或许真的要高位接盘了。这一次调控的目的如今已经很明显,就是短期的房地产调控与长效机制相结合,将高房价稳住,楼市去投机化,慢撒气式化解房地产泡沫,房价长期稳定甚至稳中有降将是一个大趋势,而且加上房地产税施行,共有产权房、保障性住房的大量兴建,房子将会从投资保值向着生活必需品的方向过渡,真正回归住的属性,房地产这个尿壶将真正的被遗弃。

责任编辑:游龙新闻
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