2017年中国长租公寓市场前景研究报告(简版)

来源:今天新闻 作者:游龙新闻 发布时间:2018-11-10
摘要:联行进入行业较早,已从早先分散式轻资产模式转变为集中式轻资产模式,整栋获取和出租公寓。现如今,房地产开发商如万科、招商蛇口、龙湖等也进入到长租公寓的行

  一、长租公寓概况及运营模式

  1、长租公寓概况

  “长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上,租客的租赁时间一般为一年。

  伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高,越来越多年轻人主动或被动选择租房。中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计,国内拥有规模公寓企业超过 500 家,公寓间数超过 100万间。

  2、长租公寓运营模式

  集中式出租:企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业,通过精细化的设计、改造与装修,并采用标准化的品牌与服务,最后对外整体出租公寓的模式,与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。

  分布式出租:企业从分散的房东处获取物业,再通过精细化和标准化装修,最后对外出租的模式。

  “集中式”和“分布式”两种运营模式,就二者共性而言,空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚,其房源来自分散的房东,通过房屋包租经营,标准化的服务与改稿,提供全新的租住体验,其挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式和分散式各有利弊,但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。

集中式运营模式特点

2017年中国长租公寓市场前景研究报告(简版)

分布式运营模式特点

2017年中国长租公寓市场前景研究报告(简版)

二、国外长租公寓典型案例分析

  1、美国——EQR(重资产)

  EquityResidential (EQR.N 公平租屋)是在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs,是重资产运营出租公寓的成功典范。公司从 1969 年建立至今,通过精准的房地产价格周期变化收购核心资产和出售非核心资产,不断优化资产组合在美国的地理位臵分布。此外,公司通过运用精准到位的日常管理,牢牢抓住租客的租赁需求,租金涨幅超过同行企业。EQR 的成功经历得益于其作为 REITs 在融资方面的天然优势,但其超越其他公寓 REITs 的盈利说明了 EQR 在运营方面的独到竞争力。2016年,EQR拥有物业数量302个,公寓间数共计7.75万间,拥有数量为全美第三。

  (1)EQR融资优势——REITs助推高效融资

  融资端,美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础,实际上,这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外,EQR还以债券融资作为补充,并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策,EQR的债务资金成本处于低位。

  (2)EQR投资策略——精准投资

  投资端,EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR总共经历了3阶段发展,第一阶段,1993年至2000年前后,在美国总体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下,其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张;第二阶段,2000年-2005年前后,美国公寓资产价格快速上涨,资产回报率呈现下降,这一阶段EQR放慢了扩张节奏;第三阶段,2006年至今,美国公寓市场呈现分化,EQR逐步聚焦核心市场,加大核心市场布局的同时,逐步直至完全剥离非核心市场物业,并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场(低买高卖).

  (3)EQR 的竞争优势——管控效率高

  EQR 的竞争优势一方面来自于精准把握了资产价格周期,在缩减规模,资产出售时连续获得超额收益。另一方面,今日新闻,公司将客户群体定位为中高端收入,在区位选择、产品设计和建造等方面都是围绕中高端收入客户群体的需求而制定。区位方面,中高收入人均聚集的区域主要为美国东西海岸金融、高科技、高校和传媒聚集的区域。而这些区域恰好也是资产保值和升值较优选择。EQR 主要面向的美国中高收入群体年收入涨幅超过美国平均,这也是 EQR 可以实现超过同行租金涨幅的主要原因。此外,EQR 严格控制成本端,拉大租金涨幅和成本涨幅。横向对比 EQR 和同行可发现 EQR 的成本占收入比重略低。

  2、日本——大东建托(轻资产)

  大东建托的运营模式是典型的―施工+建后代租,其业务的基础离不开日本私有土地制度。在日本,人们视土地为一项重要遗产传给子孙,但是日本的遗产继承税和土地持有税很高。尤其是在 2015 年日本修改了遗产税后,受制于遗产税人数预计在现有基础上增加 1.5 倍。由于租赁房屋的土地价值和房屋价值可以用来抵扣遗产税,所以很多人寻找施工和代租方将房屋租出去以减少税收。此外,日本央行持续宽松的货币政策导致日本利率持续走低,这也促使了土地和房屋所有者对外出租房屋获得稳定租金收益的催化剂之一。

  (1)大东建托主要客户群体是收入持续上涨的动力

  大东建托的客户群体中有48.4%的人是为了合法规避高遗产税、25.8%的人是为了获得稳定的租金收入。伴随着日本遗产税的修改和持续走低的利率,大东建托的潜在客户群体越来越多,为公司收入带来持续上涨动力。

  (2)大东建托运营模式

  大东建托主营业务分为开发建造和租赁管理两大部分。其主要的运营模式是,首先向土地所有者提供建造和租赁方案,签订长期租约获得土地;其次开发建造,然后再通过房地产中介子公司推广和租赁出租房。大东建托属于自造房源,虽然不拥有房屋产权,但公司前期开发建造业务的设计和高效建造为后续房屋租赁业务奠定了房源基础。虽然市场竞争者不少,但是大东建托连续多年在公寓开发建造、房屋租赁和管理三方面获得业内第一的成绩。

  (3)大东建托毛利率偏低

  大东建托房屋租赁业务收入从2009 年开始占总收入比例大幅提升。截至 2016 年,房屋租赁业务占总收入 55%,超过建设收入占比 42%。但是由于是轻资产模式,房屋租赁业务的毛利率并不高。和建设与其他业务约 30%的毛利率相比,大东建托的房屋租赁业务毛利率还不到 10%。虽然房屋租赁业务从 2012 年到 2016 年盈利每年有所提升,2016年毛利率仅为 8.1%。尽管大东建设在租赁方面尽可能加强管理,提高入住率,但是轻资产模式下租赁业务的毛利率受制于底租,很难大幅提高盈利效率。

  三、国内长租公寓现状及前景分析

  1、长租公寓运营模式

责任编辑:游龙新闻
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