中国房地产市场2017总结 & 2018展望

来源:今天新闻 作者:游龙新闻 发布时间:2018-11-11
摘要:中国房地产市场2017总结 & 2018展望 -房产频道-和讯网

  2017年中国房地产市场形势总结

  1. 政策:地方调控深化,长效机制加速推进,积极引导预期

  2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,今日新闻,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。

  未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性,主体政策收紧趋势不变,形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制,中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设,2018年长效机制落实将进一步加快。同时,短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

  2. 成交:重点城市成交下行,三四线城市增长显著

  2017年1-11月,全国商品房销售面积为14.7亿平方米,同比增长7.9%,全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米,同比增长5.4%。价格方面,百城新建住宅均价环比涨幅持续回落,整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下,楼市全面回暖,拉动全国销售面积上扬。另一方面,重点城市在严厉政策调控下,市场趋于稳定,销售面积同比增幅不断回落,成交规模明显缩减,一线城市降温最为显著。

  (1) 重点城市成交规模:供应受限,全年成交规模明显缩减,一线城市降幅最大

  图:2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

  全年成交规模明显缩减。据初步统计,2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米,同比下降24.2%,绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看,一线代表城市成交规模下降最为明显,绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交面积降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落,但绝对规模居相对高位。

  (2) 重点城市成交结构表现分化

  基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,今天新闻,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%-40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。

  表:2017年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间

注:不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同,如北京、上海等地包括所有区县,重庆、廊坊等仅覆盖主城区,不包括下辖县市;北京不含自住型商品房;不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2017年数据均为1-11月统计数据,下同。

 
  注:不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同,如北京、上海等地包括所有区县,重庆、廊坊等仅覆盖主城区,不包括下辖县市;北京不含自住型商品房;不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2017年数据均为1-11月统计数据,下同。

  展望未来,在楼市长效机制作用下,房屋自住属性强化,租赁住房、共有产权房供应不断增多,刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外,限售限贷等政策将有效抑制投资需求,降低大户型产品购买力,部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说,首次购房者更倾向于购买大户型产品,且随着时间的推移,改善需求也将陆续释放,未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。

  3. 土地:成交规模近四年首增长,缓解供应压力,但高价地存风险

  图:2011-2017年11月全国300个城市住宅和商办用地推出面积

注:如无特殊说明,土地面积指规划建筑面积;所有土地数据来自公开招拍挂市场

 

注:如无特殊说明,土地面积指规划建筑面积;所有土地数据来自公开招拍挂市场

  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

  全国各类土地推出量由降转升,住宅用地推地量增幅最大。2017年以来,为缓解供求压力,政府积极推地,尤其是住宅用地,推地量增幅最大。截至11月,全国300个城市共推出各类用地17.5亿平方米,同比增长10.8%,增幅较2016年上升了19.5个百分点,推地总量与2015年基本持平。成交方面,各类土地成交量开始回升,1-11月共成交14.7亿平方米,同比增长12.5%。其中住宅用地成交7.0亿平方米,同比增长22.9%。

  图:2011-2017年11月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

  住宅用地成交楼面均价继续上涨,溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2343元/平方米,较2016年同期上涨25.6%。其中住宅用地楼面均价为4094元/平方米,同比上涨22.0%;商办用地为2328元/平方米,同比上涨19.6%。溢价率方面,2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为30.3%,较2016年下降12.6个百分点。其中,住宅用地平均溢价率35.2%,较2016年下降19.7个百分点;商办用地平均溢价率为13.8%,较2016年下降0.4个百分点。

  4. 企业:龙头加速领跑、中型企业进退分化,竞争格局面临巨变

  2017年,品牌房企销售业绩再创新高,龙头房企提前完成全年销售目标,市场占有率快速提升,行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热情不减,品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右,整体趋于理性,拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧,兼并重组成为一种趋势。同时,行业进入发展新周期,房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构,品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。

  (1) 销售业绩:品牌房企销售业绩显著提升,市场占有率不断提高

  图:2012年至2017年11月代表企业月度销售额及同比增速

责任编辑:游龙新闻
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