香港住房制度反思(下)

来源:今天新闻 作者:游龙新闻 发布时间:2018-11-11
摘要:3 从历史看未来:香港住房制度演变的五大阶段 3.1 土地制度初成(1841-1942) 3.1.1 时代背景:英国侵占香港,人口快速增长 3.1.2 制度演变:建立土地批租、…

香港住房制度反思(下)

首席房地产研究员:夏磊

联系人:郑南宏 陈雨田

目录

1 导言

2 香港住房制度的四大支柱

2.1 土地制度:所有权国有,使用权批租,供给数量不足

2.1.1 香港回归后,土地所有权归属国有

2.1.2 使用权对外批租,供给数量不足

2.1.3 政府有权征收土地,但难度较大

2.2 税收制度:炒房成本高,持有成本低

2.2.1 差饷税:土地房屋拥有者缴纳,税率5%

2.2.2 土地年租:土地契约业主缴纳,税率3%

2.2.3 物业税:出租物业者缴纳,税率15%

2.2.4 从价印花税:居民买二套房、非香港居民购房征收15%

2.2.5 买家印花税:非香港永久居民或公司购房多征收15%

2.2.6 额外印花税:购房三年内转售再征收10%-20%

2.2.7 租约印花税:签订租约时缴纳,税率0.25%-1%

2.3 金融制度:按揭业务灵活多样,贷款利率低

2.3.1 货币政策:盯紧美元,2009年以来利率低

2.3.2 住房金融体系:按揭业务灵活多样,浮动利率主导

2.4 公营房屋制度:低价租售,但条件偏差且供应不足

2.4.1 公营房屋:数量众多,房委会主导供应.

2.4.2 公营租住房屋:租金低廉,但条件偏差,轮候时间长

2.4.3 资助出售房屋:折价出售,但价格偏高,房源供应少

3 从历史看未来:香港住房制度演变的五大阶段

3.1 土地制度初成(1841-1942)

3.1.1 时代背景:英国侵占香港,人口快速增长

3.1.2 制度演变:建立土地批租、税收与法律体系

3.1.3 政策效果:房屋稀缺,华人居住环境恶劣

3.2 战后管制时代(1945-1953)

3.2.1 时代背景:战后房荒与人口骤增

3.2.2 制度演变:租金管制,鼓励私人机构维修建房

3.2.3 政策效果:住房依旧严重短缺

3.3 兴建公屋时代(1954-1986)

3.3.1 时代背景:寮屋区过度蔓延,私营部门住房保障不足

3.3.2 制度演变:兴建大量公屋,扩大住房保障范围

3.3.3 政策效果:告别房荒,公屋居住人口大幅增长

3.4 鼓励购房时代(1987-2001)

3.4.1 时代背景:居民购房需求强烈,公屋资源分配不公

3.4.2 制度演变:提租带补,鼓励居民自置居所

3.4.3 政策效果:住房自有率提高,公屋轮候时间缩短

3.5 市场主导时代(2002-至今)

3.5.1 时代背景:楼市与经济低迷,“八万五计划”失败

3.5.2 制度演变:减少公营房屋供给,维护市场稳定.

3.5.3 政策效果:公屋轮候时间延长,私屋房价过度上涨

4 香港住房制度的评价与反思

4.1 香港住房制度评价

4.1.1 住房需求基本满足,套户比1.09

4.1.2 居住条件较差,人均仅16平米

4.1.3 房价持续上涨,居民购房困难

4.1.4 租房家庭近半,房租水涨船高

4.2 香港住房制度反思

4.2.1 房地产业在香港经济中占比较高

4.2.2 土地供应不足,为高房价埋下伏笔

4.2.3 中产置业缺乏支持

正文

3 从历史看未来:香港住房制度演变的五大阶段

3.1土地制度初成(1841-1942)

3.1.1 时代背景:英国侵占香港,人口快速增长

鸦片战争后英国侵占香港,宣布香港岛开埠。1842年,清王朝被迫签订《南京条约》,正式向英国割让香港岛;1856年,英国发动第二次鸦片战争,清政府再割让九龙半岛;1898年,英国强行租借新界地区,租借期至1997年6月30日。

开埠后转口贸易迅速发展,叠加内地战乱,吸引大量人口迁入。香港岛开埠以后,从传统的小渔村转变为重要的贸易港口,转口贸易与工商活动迅速发展,吸引人口大量迁入,从1841年1.5万人激增到1847年2.39万人。1851年太平运动致使许多人举家逃难香港,1876年人口增长到13.9万人;进入20世纪,内地战乱导致人口继续涌入香港,1941年香港人口达到163万人。

香港住房制度反思(下)

3.1.2 制度演变:建立土地批租、税收与法律体系

1843年,英国内政达成向香港殖民政府发出通谕,强调所有香港土地只可批租而不准售卖,建筑用地批租期75年,形成了香港独特的土地使用权批租制度。殖民政府开始建立起初步的土地批租、税收与法律体系,以土地所有者与行政管理当局的双重身份,对房地产业保持有效的管制:

一是土地使用权批租。殖民政府通过拍卖向市场售卖土地使用权,批地时与承租者签订契约,列明各项条款与租用条件,包括批租年期、土地用途,并规定承租者须在一定期限内兴建一定价值的建筑物。土地出让自此成为香港政府财政的重要来源。据统计,1881年政府土地出让收入20.36万港元,约占当年财政收入六分之一。

香港住房制度反思(下)

二是征收地租、差饷等税种。1841年政府规定土地承购者每年须缴纳地租,以彰显英国王室土地所有者的地位;1848年开始按户征收差饷,用于维持警察开支。

三是制定法律条例,维护市场运作。政府陆续制定各项法律条例,以保障房地产交易各方的合理权益与市场正常运作,包括《建筑物条例》、《房屋条例》、《房产转让与业权条例》、《土地登记条例》、《政府(收还)地产权条例》、《官地收回条例》、《业主与租客条例》、《差饷条例》、《城市规划条例》。

四是填海造地,增加土地供给。由于城区面积狭小,1854年起政府开始填海造地计划,到1931年造地面积超过210英亩(含新界1919年填海工程)。

3.1.3 政策效果:房屋稀缺,华人居住环境恶劣

责任编辑:游龙新闻
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